06.02.2023 tarihinde Kahramanmaraş merkezli olarak ülkemizde meydana gelen depremin ardından, mevcut yapıların depreme dayanıklılığı ve riskli yapıların tespiti, risk tespitinden sonra izlenecek olan riskli yapının yıkımı veyahut riskli yapının güçlendirilmesi hususları kamuoyunda yoğun şekilde gündeme gelmiş olup binasının riskli olduğunu düşünen ev sahipleri ve kiracıların bu hususta sahip olduğu haklar ve izlenmesi gereken usul ve esaslara ilişkin detaylı açıklamaların yer aldığı 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ve bu kanun kapsamında çıkarılan yönetmelikler kapsamındaki yasal düzenlemelerin detayları aşağıda bilgilerinize sunulmuştur.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun amacı, afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere dair usul ve esasları belirlemektir. 6306 sayılı kanunun 3. maddesiyle, riskli yapıların tespiti konusu düzenlenmiştir. Buna göre binasının riskli olduğunu düşünen malik ve kiracılar, bina yönetimince herhangi bir karar alınmasına gerek olmaksızın bu riskli yapı tespitini yaptırabilir. Bu kapsamda riskli yapı tespiti yaptırmak isteyen ilgili Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı İl Müdürlüklerine başvurarak riskli yapı tespiti talebinde bulunabilirler. Bu halde riskli yapı tespiti yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde masrafları yapı maliklerine ait olmak üzere, Bakanlıkça lisanslandırılan kurum ve kuruluşlara yaptırılır ve sonuç Bakanlığa veya ilgili İdareye bildirilir. Kiracının riskli yapı tespiti için başvurması halinde ise Bakanlık, riskli yapıların tespitini süre vererek maliklerden isteyebilir. Verilen süre içinde riskli yapı tespiti yaptırılmadığı takdirde, tespitler masrafları yapı maliklerine ait olmak üzere Bakanlıkça veya İdarece yaptırılır. Dolayısıyla riskli yapı tespitini yapının maliki isteyebileceği gibi yapı malikinin riskli yapı tespiti yaptırmak istememesi halinde de kiracı tarafından ilgili idareye başvurarak bu işlem ve inceleme yaptırılabilmektedir.
Riskli yapı tespiti yapıldıktan sonra bu tespite karşı maliklerce 15 gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz sonucu tekrar inceleme yapılır ve risk tespiti nihai karara bağlanır ve kesinleşir. Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra iki ihtimal bulunmaktadır: (i) binanın yıkılması ve afet riskine dayanıklı yeni bir bina yapılması veya (ii) binanın afet riskine karşı güçlendirilmesidir.
Riskli yapı tespitinin kesinleşmesinin akabinde ilgili idare tarafından yapının tahliye edilmesi ve yıktırılması için yapı maliklerine, kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi olarak kullananlara 60 günden az olmamak kaydıyla süre verilir. Bu süre içerisinde tahliye ve yıkımın gerçekleştirilmemesi halinde ilgili idare tarafından 30 günden az olmamak kaydıyla son bir kez süre verilir, aksi halde yapının ilgili idare tarafından yıktırılacağı bildirilir. Bu süreler içerisinde de yapının tahliye edilip yıktırılmaması halinde riskli yapıya elektrik, su ve doğalgaz verilmesi kesilir ve kolluk aracılığı ile yapı tahliye ettirilerek ilgili idare tarafından masrafları daha sonra yapı maliklerinden tahsil edilmek üzere yıkım gerçekleştirilir. Dolayısıyla her bir yapı maliki, sınırlı ayni hak sahibi veya kiracı riskli yapının tespiti ve binanın yıkılmasını herhangi bir çoğunluk gerekmeksizin talep edebilmekte ve bu doğrultuda riskli yapının yıkımı gerçekleştirilebilmektedir.
Binanın yıkılmasının akabinde yeniden bir bina yapılmasını isteyen hak sahipleri toplantı yapma zorunluluğu olmaksızın arsa paylarının 2/3’ü oranında çoğunluğu sağlayarak arsa payı karşılığı, bedel karşılığı, hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden bina yaptırılmasına karar verebilir. İmzaların tek bir seferde alınmasına ilişkin bir zorunluluk bulunmadığı için 2/3 oranında çoğunluk sağlanmak koşuluyla farklı zamanlarda karar alınması yeterlidir. Bu karara katılmayan 1/3 oranındaki hak sahiplerine ihtarname gönderilerek karara katılması, aksi halde arsa payının satılacağı bildirilir. Bu süre içerisinde azınlıkta olan hak sahiplerinin karara katılmaması halinde payları ilgili idarece rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya 3. kişilere 6306 sayılı kanun ve bu kanun kapsamında çıkarılan yönetmelikte belirtilen usul ve esaslar dahilinde satılır.
Binanın yıktırılması yerine afet riskine karşı binasını güçlendirmek isteyen hak sahiplerinin bu yolu izlemesinde ise muhtelif bazı şartlar aranmaktadır. Bu kapsamda yine öncelikle yukarıda belirtildiği şekilde riskli yapı tespiti kararının kesinleşmesi gerekir. Akabinde kat maliklerinin 634 sayılı kat mülkiyeti kanununda öngörülen şekilde olağan veya olağanüstü şekilde kat malikleri kurulu toplantısı yapması ve kat maliklerinin 4/5 oranında çoğunluğu sağlanarak yapının afet riskine karşı güçlendirilmesi kararının alınması gerekmektedir. Bunun yanında kat maliklerince binanın güçlendirilmesinin teknik olarak mümkün olduğu konusunda ilgili kuruluşlardan rapor alınması gerekmektedir. Anılan şartların gerçekleşmesiyle birlikte güçlendirme ruhsatının alınması için ilgili belediyeye başvurulması gerekmektedir. Güçlendirme ruhsatı bakımından kendisine başvurulan belediyenin anılan şartların mevcut olması halinde ruhsatın verilmesi hususunda bağlı yetkilisi bulunmakta olup ruhsatın verilmesine ilişkin bir ret kararı verme imkanı bulunmamaktadır.
Son olarak 6306 sayılı kanun kapsamında yapı maliklerine, sınırlı ayni hak sahiplerine ve kiracılara verilecek yardımlar ve imkanlardan da bahsetmek gerekirse, yapının riskli olduğu hususu tespit edildikten sonra anlaşma ile tahliye edilen uygulama alanındaki yapıların maliklerine tahliye ve yıkım tarihinden başlamak üzere tahliye tarihinden 1 yıl içinde veya riskli yapının yıktırıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde ilgili idareye başvurulması halinde 18 ay kira yardımı yapılmaktadır. Bununla birlikte anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, yönetmelikte belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilmektedir.
İlgili kanunlara ve yönetmeliğe aşağıdaki bağlantılardan ulaşabilirsiniz.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun;
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun Uygulama Yönetmeliği;
634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu;
Comments